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知风:地方政府如何有效“指导”新房定价?

来源: 建设发展网 发布人:陈祖财 人气: 发布时间:2013-04-11 14:57:13
        4月10日,北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播“市民对话一把手”节目时表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商要报价,“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格,也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘,住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导,可能就不发预售许可证,或成交资格备案中不给予备案,确保价格不能过快上涨。”(4月11日《新京报》)

        在市场经济体系下,由政府指导新房定价,撇开是否合理,就效果而言,也令人如同对屡屡的房地产调控措施一样,唯恐收效甚微。就连杨斌主任也意识到,“CPI在涨,其他商品也在涨,房价不可能不涨,怎么能区别对待呢”。那么,政府指导新房定价的切入点在哪里?杨斌主任表示,“就是对自住和刚需这部分,自住改善这部分,我们想重点把房价控制住。”

        显然,这是相关政府出于对民生问题的担当,意识到在这个越来越像投资、投机的房地产市场中,守住解决百姓居有其屋的底线。但是,如果将其视为一条新规则,在房地产这场市场博弈中,政府是不是纯粹的裁判员?即使市场经济也需要政府当裁判,但这个这个“裁判”必须无涉博弈双方的利益,否则,“既当运动员,又当裁判员”,出示的“红牌”、“黄牌”又有什么分量?

        但是,假如把房子喻为面包,在房地产这宗生意中,政府就是面粉供应商。只要面粉供应商想降低面包的价格,应该有的是办法。因此,政府若真想控制房价,也即政府如何有效“指导”新房定价,就不必用“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格,也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘”作对比,只要采用2011年北京推出的首个“限地价、竞房价”地块,事先定好地价,设定最高售价,开发商谁报的价格低谁拿地的办法,即政府在自己掌控的“跑道”上设定限速,谁愿意上来跑,就必须按照“限速”标准。这在土地国有化的前提下,政府完全能够做到。

        这就要看政府是把手里的“面粉”,是先用作“刚需”果腹的面包,还是用于供资本博弈的筹码?而地方政府对土地财政的依赖,决定了在房地产整个利益链条中,期望或放纵其中每一个环节的暴利。因此,在杨斌主任谈到的“住建部门会对报价进行引导和指导”中,也看不出降低房价的用意,其中两个“不能明显地高于”,其“引导和指导”的目的,更像是对房价稳中求长的把关。或许“自住改善这部分”可以松一口气,但“自住和刚需这部分”仍望楼兴叹。最乐观的结果也只是“确保价格不能过快上涨”。

        然而,高房价带来的民生问题,不仅是对房价继续暴涨的预期的恐慌,而是大多数自住和刚需群体对当前房价的无法承受。当然,杨斌主任也提到了,“国五条”北京细则中提及的提高预售门槛不包括普通住宅,引导开发商更多的建设满足刚需的普通住宅。其中的第一层意思无非是不在“普通住宅”上加码,这应该算不上优惠;而“引导开发商更多的建设满足刚需的普通住宅”就不能光是政府的一个号召——因为,做出普通住宅这个“面包”的面粉在政府手里。一个提供公共服务的政府和一群无利不起早的商人之间,要后者建设更多相对薄利的普通住宅,就不是一道行政命令能够解决的。那么,政府要有效“指导”新房定价,就应该通过调整自己手里的“面粉”价格,在保证开发商有利可图的前提下,约定“面包”的品种和价格。但这就要看政府对“面粉”的心理价位和是否对房价调控的真情实意了。


        相关新闻链接:http://epaper.bjnews.com.cn/html/2013-04/11/content_425816.htm?div=-1

        作者:知风
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